바쁜 분을 위한 3줄 요약

1. 등기부등본은 집 볼 때·계약할 때·잔금 날, 세 번 떼어 보세요.
2. 집주인 빚과 내 보증금을 더해 집값의 70~80%를 넘으면 계약을 다시 생각하세요.
3. 이사 당일 전입신고·확정일자를 끝내고, 보증금 반환보증까지 가입하세요.

계약서가 테이블 위에 놓여 있습니다. 중개사는 "요즘 이 정도 조건이면 금방 나가요"라며 펜을 내밉니다.

집은 깨끗하고, 집주인도 친절해 보입니다. 그런데 바로 이 10분이 수억 원을 지키느냐 잃느냐를 가릅니다.

전세사기 피해자 대부분은 "계약할 때는 몰랐다"고 말합니다. 하지만 서류 한 장을 펼치고, 계산기를 한 번 두드리고, 앱 하나를 열어 보면 위험 신호가 미리 보이는 경우가 많습니다. 도장을 찍기 전, 아래 순서대로 손을 움직여 보세요.

등기부등본을 세 번 떼어 보세요

등기부등본은 집의 "주민등록등본"입니다. 누가 주인인지, 집을 담보로 얼마를 빌렸는지가 모두 적혀 있습니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 몇백 원~천 원 정도에 바로 열람할 수 있습니다.

언제 떼나요? 집을 보러 간 날, 계약서에 서명하는 날, 잔금을 치르고 전입신고 하는 날. 이렇게 세 번 확인합니다. 계약과 잔금 사이에 집주인이 바뀌거나 새 대출이 잡히는 일이 실제로 일어나기 때문입니다.

무엇을 보나요?

• 갑구(소유권): 계약서에 적힌 임대인 이름과 등기부등본의 소유자가 같은지 대조합니다. 다르면 그 자리에서 멈추세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 받아 둡니다.
• 갑구에 '신탁'이라는 글자: 소유권이 신탁회사로 넘어간 집입니다. 신탁회사 동의 없이 맺은 전세 계약은 보호받지 못할 수 있으니, 이런 집은 피하는 편이 안전합니다.
• 을구(대출): '근저당권 설정'과 '채권최고액'을 찾습니다. 채권최고액은 보통 실제 빌린 돈의 120~130%로 잡히므로, 이 금액을 집값에서 먼저 빼고 계산합니다.
• 가압류·가처분·경매개시결정: 하나라도 보이면 계약하지 마세요. 집주인이 이미 빚 문제로 다투고 있다는 뜻입니다.

깡통전세인지 직접 계산하세요

"깡통전세"는 집주인의 빚과 내 보증금을 합친 금액이 집값과 비슷하거나 더 큰 집입니다. 겉보기에는 멀쩡해도, 집이 경매로 넘어가는 순간 내 보증금이 빈 깡통처럼 사라집니다.

계산은 간단합니다.

(근저당 채권최고액 + 내 보증금 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 집값

매매가 3억 원짜리 빌라를 예로 들어 보겠습니다. 근저당이 3천만 원 잡혀 있고, 내가 2억 7천만 원에 전세로 들어간다면 합계는 3억 원, 집값의 100%입니다.

문제는 경매입니다. 빌라는 경매에서 시세보다 한참 낮게 팔리는 경우가 많습니다.

낙찰가가 시세의 75%인 2억 2,500만 원에 그치면, 은행이 3천만 원을 먼저 가져가고 나는 1억 9,500만 원만 돌려받습니다. 보증금 7,500만 원이 사라지는 것입니다.

그래서 이 비율이 70~80%를 넘으면 계약을 다시 생각하세요. 아파트보다 시세가 들쭉날쭉한 빌라·다세대·오피스텔은 더 낮게 잡는 편이 안전합니다.

집값은 어디서 확인하나요?

• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가를 찾습니다.
• 국토교통부 안심전세앱을 열면 주변 시세와 전세가율, 그리고 보증금을 떼먹은 이력이 있는 '악성 임대인' 명단까지 한 번에 확인할 수 있습니다.
• 중개사가 보여 준 시세만 믿지 마세요. 숫자는 내 손으로 직접 찾습니다.

집주인의 세금 체납과 다른 세입자를 확인하세요

집주인이 세금을 밀린 채로 집이 경매에 넘어가면, 밀린 세금이 내 보증금보다 먼저 빠져나갈 수 있습니다. 그래서 집주인의 지갑 사정까지 들여다봐야 합니다.

• 미납 세금 열람: 2023년부터 세입자는 계약 전에 집주인의 동의 없이도 국세·지방세 체납 여부를 열람할 수 있습니다. 가까운 세무서나 주민센터에 임대차계약서(또는 가계약서)를 들고 가서 신청합니다.
• 납세증명서·확정일자 현황 요구: 같은 해부터 집주인은 계약할 때 납세증명서와, 이 집에 먼저 살고 있는 세입자들의 확정일자 현황을 세입자에게 보여 줘야 합니다. 당당하게 요구하세요. 보여 주기를 꺼린다면 그 자체가 위험 신호입니다.
• 다가구주택이라면 특히 주의: 한 건물에 여러 세대가 사는 다가구주택은 등기부등본에 세입자가 나오지 않습니다. 앞 세입자들의 보증금 합계가 크면, 내 순서가 와도 남는 돈이 없을 수 있습니다.

공인중개사와 계약서를 꼼꼼히 다듬으세요

• 중개사 조회: 국가공간정보포털의 '부동산중개업 조회'에서 이름과 등록번호를 검색합니다. 사무실에 걸린 등록증과 실제 계약하는 사람이 같은지도 확인하세요.
• 중개대상물 확인·설명서 받기: 중개사가 권리관계와 시세를 어떻게 설명했는지 남는 문서입니다. 나중에 문제가 생기면 중요한 증거가 됩니다.
• 특약 넣기: 계약서에 아래 같은 문장을 넣어 두면 분쟁이 생겼을 때 나를 지켜 줍니다.
  • "잔금일 다음 날까지 임대인은 새로운 근저당 등 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 보증금 전액을 즉시 반환한다."
  • "전세보증금 반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다."
• 돈은 집주인 계좌로: 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 보내세요. 중개사나 대리인 계좌로 보내라고 하면 거절합니다.

이사하는 날, 전입신고와 확정일자를 끝내세요

전입신고와 확정일자는 내 보증금에 "순번표"를 붙이는 일입니다. 순번표가 빠를수록 경매에서 먼저 돈을 돌려받습니다.

• 이사한 당일, 주민센터를 찾거나 정부24에서 전입신고를 하면서 확정일자도 함께 받습니다.
• 이 효력(대항력)은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 그 사이 집주인이 같은 날 대출을 받으면 은행이 순서를 앞지를 수 있습니다. 그래서 위 특약으로 "잔금일 다음 날까지 새 대출 금지"를 걸어 두는 것입니다.
• 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 한 번 더 떼어 보세요. 그사이 바뀐 것이 없을 때만 잔금을 보냅니다.

전세보증금 반환보증에 가입하세요

모든 확인을 마쳤어도 마지막 안전벨트는 매야 합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 먼저 돈을 내주고 나중에 집주인에게 받아냅니다.

• 보증료: 보증금과 주택 유형에 따라 다르지만 대략 연 0.1~0.2% 수준입니다. 보증금 2억 원이면 1년에 20만~40만 원 정도로, 수억 원을 지키는 값으로는 크지 않습니다.
• 가입 조건 먼저 확인: HUG는 보증금이 집값(빌라는 공시가격 기준으로 환산)의 일정 비율을 넘으면 가입을 받아 주지 않습니다. 계약 전에 HUG 홈페이지나 앱에서 이 집이 가입 가능한지 미리 조회해 보세요. 가입이 안 되는 집이라면 그 자체로 위험이 크다는 뜻입니다.
• 보증료 지원: 청년·신혼부부라면 지자체가 보증료를 대신 내주는 곳이 많습니다. 사는 지역의 시·구청 홈페이지에서 "전세보증료 지원"을 검색해 보세요.

이미 문제가 생겼다면

집주인이 연락을 끊거나 만기에 보증금을 돌려주지 않는다면 혼자 버티지 마세요.

1. 이사 가기 전에 '임차권등기명령'부터 신청합니다. 법원에 신청하면 이사를 나가도 내 순번표(대항력)가 그대로 남습니다.
2. 전세사기피해지원센터(지역별 설치)나 주택도시보증공사 상담 창구에 연락해 피해자 지원 대상인지 확인합니다.
3. 반환보증에 가입했다면 보증기관에 보증이행을 청구합니다.

계약 전 체크리스트

전세 계약은 대부분의 사람에게 인생에서 가장 큰 돈이 오가는 순간입니다. 번거로워 보이는 이 과정이 실제로는 하루, 길어야 이틀이면 끝납니다. 오늘 집을 보러 간다면, 출발하기 전에 인터넷등기소부터 열어 보세요.

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