바쁜 분을 위한 3줄 요약

1. 월세 1년 치를 보증금 차액으로 나눠 전환율부터 계산하세요.
2. 세금 혜택까지 넣어 전세대출 금리가 손익분기보다 낮을 때만 전세를 고르세요.
3. 숫자가 비슷하면 보증금이 작은 쪽을 고르고, 어느 쪽이든 보증보험에 가입하세요.

부동산 중개사무소에서 같은 집의 조건 두 개를 받았습니다. "전세 3억 원" 아니면 "보증금 1억 원에 월세 80만 원"입니다.

모아 둔 돈은 1억 원이라 전세로 가려면 2억 원을 빌려야 합니다. 매달 이자 내는 것과 월세 내는 것, 어느 쪽이 덜 나갈까요?

"월세는 버리는 돈"이라는 말만 믿고 고르면 손해를 볼 수 있습니다. 전세대출 이자도 똑같이 사라지는 돈이기 때문입니다. 계산기 한 번이면 답이 나오니, 아래 순서대로 숫자를 넣어 보세요.

전월세전환율부터 계산하세요

전월세전환율은 "보증금 1원을 월세로 바꾸면 1년에 얼마인가"를 비율로 나타낸 숫자입니다. 이 숫자가 전세대출 금리와 비교할 기준이 됩니다.

전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)

위 예시에 넣어 보겠습니다. 월세 80만 원 × 12 = 960만 원이고, 보증금 차액은 3억 원 − 1억 원 = 2억 원입니다. 960만 원 ÷ 2억 원 = 전환율 4.8%입니다.

이 말은 집주인이 보증금 2억 원을 덜 받는 대신 연 4.8%의 이자를 받는다는 뜻입니다. 반대로 나는 2억 원을 연 4.8%보다 싸게 빌릴 수 있으면 전세가, 그보다 비싸면 월세가 유리합니다.

법이 정한 상한도 알아 두세요. 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금 일부를 월세로 돌리면, 전환율은 "한국은행 기준금리 + 2%포인트"와 "연 10%" 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 2026년 8월 연 3.00%로 올랐으니 지금 상한은 연 5%입니다.

새로 맺는 계약은 이 상한이 바로 적용되지 않고, 시장에서 정해집니다. 그래도 5%를 크게 넘는 전환율이라면 주변 시세보다 월세가 비싼지 한 번 더 확인하세요. 기준금리는 10월 22일 금융통화위원회에서 다시 결정되니 계약 직전에 한 번 더 보세요.

전세대출 이자와 월세를 같은 돈끼리 비교하세요

두 조건 모두 내 돈 1억 원은 보증금으로 들어갑니다. 그래서 내 돈의 기회비용은 양쪽이 같으니 빼고, 대출 2억 원의 이자와 월세만 비교하면 됩니다.

전세대출 금리	1년 이자 (2억 원)	월세 80만 원과 비교
연 3%	600만 원 (월 50만 원)	1년 360만 원 덜 냄
연 4%	800만 원 (월 약 67만 원)	1년 160만 원 덜 냄
연 4.8%	960만 원 (월 80만 원)	같음
연 5%	1,000만 원 (월 약 83만 원)	1년 40만 원 더 냄

세금을 빼고 보면 손익분기 금리는 전환율과 같은 4.8%입니다. 대출 금리가 이보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 매달 덜 나갑니다.

보증금이 다르면 남는 돈의 이자도 넣으세요. 월세 조건이 "보증금 5,000만 원"이라면 1억 원 중 5,000만 원이 남습니다. 이 돈을 연 3% 예금에 넣으면 1년에 세전 150만 원, 이자소득세 15.4%를 빼면 약 127만 원이 생깁니다. 이 금액은 월세 쪽 부담에서 빼고 비교합니다.

세금 혜택까지 넣어 다시 계산하세요

전세와 월세는 연말정산에서 받는 혜택이 다릅니다. 이 차이 때문에 손익분기 금리가 4.8%보다 내려갑니다.

전세대출은 이자의 40%를 소득에서 빼 줍니다. 정식 이름은 "주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제"입니다. 한 해 동안 갚은 원금과 이자의 40%를 연 400만 원까지 소득에서 빼고, 이 한도는 주택청약저축 소득공제와 합쳐서 셉니다.

• 무주택 세대주인 근로자여야 합니다. 프리랜서·자영업자는 받을 수 없습니다.
• 전용 85㎡ 이하 주택이어야 합니다.
• 입주일이나 전입일 중 빠른 날 기준 앞뒤 3개월 안에 받은 대출이어야 합니다.
• 대출금이 집주인 계좌로 바로 들어가야 합니다. 내 통장을 거쳐 보내면 공제를 못 받을 수 있습니다.

월세는 낸 돈의 15~17%를 세금에서 바로 빼 줍니다. 무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하면 받을 수 있습니다. 총급여 5,500만 원 이하는 17%, 그 위로 8,000만 원 이하는 15%이고, 월세는 1년에 1,000만 원까지 인정합니다. 지방소득세까지 합치면 실제로는 18.7%, 16.5%가 줄어듭니다.

총급여 5,000만 원(소득세율 15%)인 직장인으로 다시 계산해 보겠습니다.

• 전세, 금리 4%: 이자 800만 원 × 40% = 320만 원을 소득에서 뺍니다. 세율 15%와 지방소득세를 합친 16.5%를 곱하면 52만 8천 원이 줄어, 실제 부담은 747만 2천 원입니다.
• 월세 80만 원: 960만 원 × 18.7% = 179만 5,200원이 줄어, 실제 부담은 780만 4,800원입니다.

세전에는 160만 원 차이였는데, 세금을 넣으면 약 33만 원으로 줄어듭니다. 손익분기 금리도 4.8%에서 약 4.2%로 내려갑니다.

낼 세금이 적으면 월세 혜택이 줄어듭니다. 세액공제는 내가 낼 세금(결정세액)보다 많이 돌려받을 수 없습니다. 부양가족 공제 등으로 결정세액이 179만 원보다 적다면, 월세 쪽 혜택은 계산보다 작아집니다.

연봉별 손익분기 금리를 확인하세요

같은 집(전세 3억 원, 보증금 1억 원 + 월세 80만 원)을 연봉만 바꿔 계산하면 결과가 달라집니다. 아래 금리보다 전세대출 금리가 낮으면 전세가 유리합니다.

총급여	받는 세금 혜택	전세가 유리한 금리
5,000만 원 (세율 15%)	전세 소득공제 + 월세 17%	약 4.2% 미만
7,000만 원 (세율 15%)	전세 소득공제 + 월세 15%	약 4.3% 미만
8,000만 원 초과 (세율 24%)	전세 소득공제만	약 5.3% 미만
프리랜서	둘 다 없음으로 가정	4.8% 미만

연봉이 높을수록 월세 세액공제를 못 받고 전세 소득공제 효과는 커집니다. 그래서 고소득자일수록 전세가 유리해지는 구조입니다.

반대로 사회초년생처럼 총급여가 낮고 결정세액이 적은 사람은 두 혜택 모두 다 받지 못할 수 있습니다. 이때는 세금 효과를 빼고 4.8% 기준으로 판단해도 크게 틀리지 않습니다.

정책 대출 금리도 확인하세요. 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 소득·보증금·지역에 따라 금리가 다르지만, 시중은행 전세대출(연 4% 안팎)보다 낮은 경우가 많습니다. 소득 요건에 맞는다면 은행 상품보다 먼저 주택도시기금 누리집에서 조회해 보세요.

숫자보다 보증금 위험을 먼저 따지세요

계산이 전세 쪽으로 몇십만 원 유리하게 나와도, 바로 결정하지 마세요. 전세는 맡기는 돈이 2억 원 더 많습니다. 돌려받지 못할 위험도 2억 원만큼 큽니다.

1년에 30만 원 아끼려고 2억 원을 더 맡기는 셈이니, 집이 안전한지부터 확인합니다.

• 전세가율을 계산하세요. 집주인 대출(채권최고액)과 내 보증금을 더해 집값의 70~80%를 넘으면 계약을 다시 생각하세요. 빌라·오피스텔은 더 낮게 잡습니다.
• 보증보험료를 비용에 넣으세요. 전세보증금 반환보증 보증료는 보증금의 연 0.1%대입니다. 3억 원이면 1년에 30만~40만 원대, 1억 원이면 10만 원대라 전세 쪽 비용이 더 늘어납니다.
• 대출 부대비용도 더하세요. 전세대출은 보증기관 보증료와 인지세가 붙습니다. 은행에서 금리만 묻지 말고 "1년에 드는 비용 전부"를 물어보세요.

중개보수도 계약 금액에 따라 달라집니다. 전세는 보증금 3억 원에 상한 요율 0.3%를 적용해 최대 90만 원입니다. 월세는 보증금에 월세 × 100을 더한 1억 8천만 원이 기준이라, 같은 요율로 최대 54만 원입니다.

2년 계약이면 이 차이 36만 원을 2로 나눠 1년에 18만 원씩 전세 쪽 비용에 더하세요. 금리 차이가 작을 때는 이런 작은 비용이 결론을 바꿉니다.

2년 안에 쓸 목돈이 있는지도 보세요. 전세 보증금은 계약이 끝날 때까지 꺼낼 수 없습니다. 결혼, 내 집 마련 계약금, 창업처럼 큰돈이 필요한 일이 계약 기간 안에 있다면 보증금을 줄이는 편이 편합니다.

금리가 오를 때를 가정해 보세요. 전세대출은 대부분 변동금리라 기준금리가 오르면 이자도 따라 오릅니다. 지금 금리가 손익분기보다 0.2%포인트만 낮다면, 한 번만 올라도 역전됩니다.

이런 사람은 전세, 이런 사람은 월세가 맞습니다

전세가 맞는 사람

• 버팀목 같은 정책 대출로 손익분기보다 1%포인트 이상 싸게 빌릴 수 있는 사람
• 총급여 8,000만 원을 넘어 월세 세액공제를 못 받는 사람
• 전세가율이 낮은 아파트를 찾았고, 보증보험 가입이 되는 사람

월세가 맞는 사람

• 대출 금리가 손익분기와 비슷하거나 높은 사람
• 집의 전세가율이 높아 보증금을 크게 맡기기 불안한 사람
• 2년 안에 목돈 쓸 계획이 있거나, 이사가 잦은 사람

반전세도 고려하세요. 보증금을 1억 원 대신 2억 원으로 올리고 월세를 줄이는 조건도 협상할 수 있습니다. 같은 전환율 공식을 쓰면 어떤 비율이 가장 싼지 바로 보입니다.

예를 들어 집주인이 "보증금 2억 원에 월세 35만 원"도 된다고 합니다. 보증금 1억 원 + 월세 80만 원 조건과 비교하면, 보증금을 1억 원 더 내는 대신 월세가 45만 원 줄어듭니다.

1년에 540만 원 ÷ 1억 원 = 전환율 5.4%입니다. 늘어난 보증금 1억 원을 연 4%로 빌리면 이자는 400만 원이라, 보증금을 올리는 편이 1년에 140만 원 쌉니다.

이렇게 보증금을 한 단계 올릴 때마다 줄어드는 월세로 전환율을 따로 계산해 보세요. 구간마다 전환율이 다르게 매겨져 있어서, 가장 유리한 지점이 전세도 월세도 아닌 중간일 때가 많습니다.

자주 하는 실수를 피하세요

• 월세만 버리는 돈이라고 생각하기: 전세대출 이자도 돌아오지 않는 돈입니다. 내 돈의 예금 이자를 포기하는 것까지 비용입니다.
• 금리만 비교하고 부대비용 빼기: 보증료·보증보험료·인지세를 넣으면 전세 쪽 금리가 실제로는 0.1%포인트 안팎 높아지는 효과가 있습니다.
• 세금 혜택을 당연히 받는다고 생각하기: 전입신고를 늦게 하거나, 세대주가 아니거나, 대출금이 내 통장을 거치면 공제를 못 받을 수 있습니다.
• 모아 둔 돈을 전부 보증금에 넣기: 보증금은 계약 기간 동안 꺼낼 수 없습니다. 생활비 3~6개월 치 비상금은 따로 남겨야, 급한 일에 금리 높은 신용대출을 쓰지 않습니다.
• 갱신 때 다시 계산하지 않기: 2년 뒤에는 대출 금리와 주변 시세가 달라져 있습니다. 갱신 제안을 받으면 같은 공식으로 다시 계산하고, 그때 유리한 쪽으로 바꾸세요.
• 전세대출 한도를 확인하지 않고 계약하기: 전세대출 한도와 심사 기준은 정부 대책에 따라 자주 바뀝니다. 계약금을 넣기 전에 은행에서 한도 조회부터 하세요.

이미 계약했다면 지금 할 일을 챙기세요

전세대출을 쓰고 있다면 연봉이 올랐거나 신용점수가 좋아졌을 때 금리인하요구권을 쓰세요. 더 싼 대출이 보이면 대환대출로 갈아탈 수 있는지도 계산해 봅니다.

월세로 살고 있다면 매달 계좌이체로 내고, 계약서와 이체 내역을 모아 두세요. 회사 연말정산에서 놓쳤어도 5월 종합소득세 신고나 5년 안의 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 된 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 전세대출이 있다면 은행에도 바로 알려 연체로 잡히지 않게 하세요.

갱신할 때 집주인이 보증금을 월세로 돌리자고 하면 법정 상한(지금 연 5%)을 넘지 않는지 계산하세요. 넘는 부분은 내지 않아도 됩니다.

계약 전 체크리스트로 마무리하세요

언제	할 일	확인
집 보기 전	은행·기금에서 전세대출 한도와 금리 조회	대출 금리
조건 받은 날	월세 × 12 ÷ 보증금 차액으로 전환율 계산	전환율
비교할 때	세금 혜택 넣어 1년 실제 부담 계산	손익분기 금리
계약 전	등기부등본으로 전세가율 확인	70~80% 이하
이사 당일	전입신고·확정일자, 보증보험 가입	공제 요건
연말정산	대출 상환 증명서 또는 월세 이체 내역 제출	공제 반영

전세냐 월세냐는 취향이 아니라 계산의 문제입니다. 오늘 받은 조건을 위 공식에 넣고, 은행에 대출 금리 한 번만 물어보세요.

집의 안전성은 전세사기 예방 체크리스트로, 월세 세금 혜택은 월세 세액공제 받는 법으로 확인하세요. 갱신과 신고 날짜는 전월세 신고제·임대차 3법 정리에, 대출 이자를 깎는 방법은 금리인하요구권 신청 방법에 정리했습니다.

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