바쁜 분을 위한 3줄 요약

1. 금리가 1%p 올랐을 때의 월 상환액을 먼저 계산하고, 버틸 수 있는지 판단하세요.
2. 같은 은행에서 고정·혼합형·변동금리의 금리와 한도를 모두 받아 비교하세요.
3. 대출받은 날을 적어 두고 3년째에 금리를 다시 점검하세요.

은행 창구 직원이 상담지 두 장을 나란히 내밉니다. 한 장은 고정금리 4.5%, 다른 한 장은 변동금리 4.0%입니다.

"변동이 지금은 더 싸요. 그런데 나중에 오를 수도 있고요." 30년짜리 결정을 앞두고, 앞으로 금리가 어떻게 될지는 직원도 모릅니다.

그래서 이 선택은 금리를 맞히는 일이 아닙니다. 금리가 나쁘게 움직여도 내 생활이 버틸 수 있는 쪽을 고르는 일입니다. 아래 순서대로 계산해 보세요.

두 방식이 금리를 정하는 원리를 알아 두세요

구분	고정금리	변동금리
금리 바뀌는 때	정한 기간 동안 그대로	보통 6개월마다
따라가는 지표	은행채 같은 장기 시장금리	코픽스(COFIX) 같은 단기 지표
처음 금리	대체로 조금 높음	대체로 조금 낮음

고정금리는 조금 더 내고 안심을 사는 방식입니다. 금리가 올라도 월 상환액이 그대로지만, 내려도 혜택이 없습니다.

변동금리는 싸게 시작하는 대신 금리 위험을 내가 지는 방식입니다. 금리가 내리면 이자가 줄고, 오르면 늘어납니다.

3억 원 대출로 월 상환액을 계산해 보세요

3억 원을 30년 동안 원리금균등으로 갚는 경우입니다. 금리가 0.5%p 달라질 때마다 월 상환액은 약 9만 원씩 달라집니다.

금리	월 상환액	30년 총이자
4.0%	약 143만 원	약 2억 1,561만 원
4.5%	약 152만 원	약 2억 4,722만 원
5.0%	약 161만 원	약 2억 7,977만 원

고정 4.5%, 변동 4.0%로 시작하면 처음에는 변동금리가 매달 약 8만 8천 원 덜 냅니다. 1년이면 약 105만 원입니다.

30년 총이자로 보면 0.5%p 차이가 3천만 원을 넘습니다. 작은 숫자처럼 보여도 기간이 길어 크게 불어납니다.

3년 뒤 금리가 바뀌는 경우를 미리 계산하세요

변동금리 4.0%로 시작해 3년을 갚으면 남은 원금은 약 2억 8,350만 원입니다. 이 시점에 금리가 바뀌면 남은 27년의 월 상환액은 이렇게 달라집니다.

3년 뒤 변동금리	월 상환액	고정 4.5%와 비교
3.5%로 내림	약 135만 원	매달 약 17만 원 덜 냄
4.0% 그대로	약 143만 원	매달 약 8만 8천 원 덜 냄
5.0%로 오름	약 160만 원	매달 약 8만 원 더 냄
6.0%로 오름	약 177만 원	매달 약 25만 원 더 냄

금리가 1%p 오르면 처음보다 매달 약 16만 원, 1년에 약 197만 원을 더 냅니다. 2%p 오르면 매달 약 34만 원이 늘어납니다.

변동금리는 결과의 폭이 넓은 선택입니다. 내리면 크게 아끼고, 오르면 고정금리보다 더 냅니다. 이 폭을 내 월급이 받아낼 수 있는지가 핵심입니다.

내 대출 금액으로 다시 계산해 보세요

대출 금액이 클수록 같은 1%p가 더 무겁습니다. 30년 원리금균등으로 빌릴 때, 금리가 4.0%가 아니라 5.0%라면 월 상환액이 이만큼 늘어납니다.

대출 금액	4.0% 월 상환액	5.0%면 늘어나는 돈
2억 원	약 95만 원	매달 약 12만 원
3억 원	약 143만 원	매달 약 18만 원
4억 원	약 191만 원	매달 약 24만 원
5억 원	약 239만 원	매달 약 30만 원

이 표는 처음부터 금리가 1%p 높은 경우입니다. 앞에서 본 "3년 뒤 1%p 오르면 매달 약 16만 원"은 그사이 원금을 조금 갚은 뒤라 숫자가 조금 작습니다.

내 대출 금액 줄에서 오른쪽 숫자를 확인하세요. 그 돈을 매달 더 내도 생활비, 저축, 보험료가 유지되는지 가계부를 펼쳐 보면 판단이 쉬워집니다.

혼합형·주기형으로 위험을 나눠 보세요

요즘 은행 주담대에서 흔한 것은 처음 몇 년만 금리를 고정하는 상품입니다.

• 혼합형: 처음 5년 정도는 고정, 그 뒤에는 변동금리로 바뀝니다.
• 주기형: 5년 같은 주기마다 그때 시장금리로 금리를 다시 정하고, 그 사이에는 고정입니다.

이사, 육아, 이직처럼 돈이 많이 드는 처음 몇 년 동안 월 상환액을 묶어 둘 수 있습니다. 고정 기간이 끝날 무렵 금리가 내려가 있으면 그때 다른 상품으로 갈아타면 됩니다.

고정 기간이 몇 년인지 꼭 확인하세요

상담지에 "고정금리"라고 적혀 있어도 30년 내내 고정이라는 뜻이 아닌 경우가 많습니다. 은행 주담대의 고정금리는 대부분 처음 5년만 고정하는 혼합형·주기형입니다.

• 상품 설명서에서 '금리 변동 주기'를 찾습니다. "5년", "60개월"처럼 적혀 있으면 그때 금리가 다시 정해집니다.
• 고정 기간이 끝난 뒤 기준을 확인합니다. 변동금리로 바뀌는지, 같은 주기로 다시 고정되는지 상품마다 다릅니다.
• 만기까지 고정을 원한다면 그런 상품이 있는지 따로 물어보세요. 정책 대출 중에는 만기까지 고정인 상품이 있지만, 소득·집값 조건이 붙습니다.

상환 방식도 함께 비교하세요

금리 방식만큼 총이자를 바꾸는 것이 상환 방식입니다. 같은 3억 원·30년·4.5%라도 갚는 방식에 따라 첫 달 부담과 총이자가 달라집니다.

상환 방식	첫 달 상환액	30년 총이자
원리금균등	약 152만 원	약 2억 4,722만 원
원금균등	약 196만 원	약 2억 306만 원

원금균등은 원금을 매달 같은 금액씩 갚아 이자가 빨리 줄어듭니다. 대신 처음 몇 년의 부담이 큽니다. 원리금균등은 처음 부담이 작지만 총이자가 4천만 원 넘게 많습니다.

처음 몇 년을 버틸 수 있다면 원금균등이, 월 부담을 일정하게 두고 싶다면 원리금균등이 맞습니다. 원리금균등을 고르더라도 여윳돈이 생길 때 원금을 일부 먼저 갚으면 총이자를 줄일 수 있습니다.

금리 방식에 따라 한도가 달라지는지 확인하세요

대출 한도는 DSR(소득 대비 1년 원리금 상환액 비율)로 정해집니다. 이때 변동금리 대출에는 앞으로 금리가 오를 것을 가정한 스트레스 금리를 더해 상환액을 계산합니다.

스트레스 금리는 변동금리에 가장 크게 붙고, 혼합형·주기형은 고정 기간에 따라 일부만 붙습니다. 그래서 같은 소득이라도 변동금리를 고르면 한도가 줄어들 수 있습니다. 가산 폭은 수도권·지방, 시기에 따라 바뀌므로 은행에서 금리 방식별 한도를 직접 받아 비교하세요.

한도가 빠듯한 사람은 금리 0.2~0.3%p보다 한도 차이가 더 중요할 수 있습니다. 상담할 때 "고정·혼합·변동 각각 한도가 얼마인가요?"라고 물어보세요.

내 상황에 맞는 쪽을 고르세요

내 상황	맞는 선택
금리가 오르면 생활비가 빠듯해진다	고정금리 또는 혼합형·주기형
3년 안에 집을 팔거나 크게 갚을 계획	변동금리도 고려
월 30만 원 더 내도 버틸 여유가 있다	변동금리의 낮은 시작 금리 활용
도저히 모르겠다	위험을 나누는 혼합형·주기형

기준은 하나입니다. 금리가 2%p 올라도 월 상환액이 월 소득의 40%를 넘지 않는지 계산해 보세요. 3억 원 예시라면 월 177만 원을 내도 생활이 되는지 따져 보면 됩니다.

40%는 은행권 DSR 규제 비율을 빌려 온 간단한 점검 기준입니다. 다른 대출이 있다면 그 상환액도 더해서 보세요.

두 가구로 직접 따져 보세요

같은 3억 원 대출이라도 소득에 따라 답이 달라집니다. 변동금리 4.0%로 시작해 2%p까지 오르는 경우를 두 가구에 대입해 보겠습니다.

가구	지금(143만 원)	2%p 오르면(177만 원)
맞벌이, 월 소득 600만 원	소득의 약 24%	소득의 약 30%
외벌이, 월 소득 400만 원	소득의 약 36%	소득의 약 44%

맞벌이 가구는 금리가 2%p 올라도 40% 안쪽이라 변동금리의 낮은 시작 금리를 활용해 볼 만합니다. 외벌이 가구는 금리가 오르면 40%를 넘어 생활비가 빠듯해집니다. 이 경우 처음 5년이라도 묶어 두는 고정·혼합형이 마음 편한 선택입니다.

육아휴직이나 이직처럼 몇 년 안에 소득이 줄 일이 보인다면, 줄어든 소득으로 이 표를 다시 계산하세요.

이런 실수를 자주 합니다

• 첫 달 금리만 비교합니다. 변동금리의 첫 금리는 6개월 뒤 바뀔 수 있는 숫자입니다.
• 혼합형의 고정 기간을 확인하지 않습니다. 5년이 끝나는 날짜를 달력에 적어 두세요.
• 우대금리 조건을 놓칩니다. 급여이체, 카드 사용 실적을 못 채우면 금리가 올라갑니다.
• 금리가 조금 내렸다고 바로 갈아탑니다. 수수료가 남아 있다면 아끼는 이자보다 비용이 클 수 있습니다. 계산부터 하세요.
• 한도를 비교하지 않습니다. 금리만 보고 골랐다가 잔금 날 한도가 모자라는 경우가 있습니다.

이미 변동금리로 받았는데 금리가 올랐다면

먼저 대출받은 지 얼마나 됐는지 확인하세요. 중도상환수수료는 보통 대출 후 3년이 지나면 없어집니다. 2025년 1월 13일 이후 계약한 주담대라면 5대 시중은행 평균 수수료율이 약 0.65%로 내려갔습니다.

예를 들어 3억 원을 대출받고 1년 뒤 고정금리로 갈아타면 수수료는 3억 원 × 0.65% × (24 ÷ 36) = 약 130만 원입니다. 그 전 계약이라 1.4%가 적용되면 약 280만 원입니다. 실제로는 그사이 갚은 원금만큼 조금 줄어듭니다.

이 비용을 아끼는 이자와 비교해 갈아탈지 정하세요. 계산 방법은 대환대출 갈아타기 계산법에 정리했습니다. 갈아타기가 손해라면 은행에 금리인하요구권을 신청하고, 남는 돈이 생길 때마다 원금을 조금씩 갚아 이자 부담을 줄이세요.

금리 흐름은 이렇게 확인하세요

• 변동금리는 코픽스를 따라 움직이고, 코픽스는 한국은행 기준금리 흐름의 영향을 받습니다.
• 고정·혼합형 금리는 국고채·은행채 같은 장기 시장금리의 영향을 많이 받습니다.

블로그의 생활경제 대시보드에서 기준금리, 국고채 금리, 주담대 평균금리를 매일 볼 수 있습니다.

대출 받기 전 체크리스트

언제	할 일
상담 전	월 소득 대비 월 상환액 비율 계산
상담 전	금리 1%p·2%p 올랐을 때 월 상환액 계산
상담할 때	고정·혼합·변동의 금리와 한도 모두 받기
결정할 때	집 보유 기간, 크게 갚을 시점 정하기
대출 후 3년	수수료 없어지는 달에 금리 다시 비교

고정이냐 변동이냐에 정답은 없습니다. 상담지를 받으면 숫자 하나에 1%p를 더해 다시 계산해 보세요. 그 숫자를 감당할 수 있는 쪽이 내게 맞는 선택입니다.

집을 살 돈을 모으는 중이라면 청약통장 활용법도 함께 확인하세요.

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